契税

不动产所有权转移为征税对象

考点2  一、纳税人

二、征税范围：（一）不得出让金而减契税

             （二）土地使用权转让：出售、赠与、交换  不包括农村集体土地承包

（三） 房屋买卖：交换 、转让（投自己免） 、投资，买房拆料或翻建新房

(四)房屋赠与   ，法定继承人继承不交，

获奖相当于赠与

（五）房屋交换

三、税率幅度比例3-5%  省以上

考点三：减免税

一、契税减免的基本规定

（一）免征 1.事业单位、国家、社会团体

2.城镇职工第一次买公用住房

3. 承受荒山、并用于农林 ...

4.领事馆和外交人员，外交部确认、多边协定

5.对国有控股公司以自有股份组建新公司，且占新公司85%以上，对新公司免征

（二）减/免

1.因不可抗力灭失而重新购买 减征或免征

2.县级以上征用后，由省级政府决定是否减免新土地

二、财政部其他免减项目

一）、免

1.国家石油储备第一期建设过程

2.夫妻之间变更

3.公租房经管单位

4.改造安置住房

5.养老、育、家政 建设饮水

既向城镇 又向居民，按比例

二）、减按

1.个人购唯一，90平以下，1%，1.5%

2.个人购第二套，90平，1%。2%

3个人首次购90平以下安置住房，按1%,购买超过90平但符合标准住房的安置房，税率减半

三、企业事业单位改制重组的契税政策

1.企业改制75%，且义务权力，承受原土地

2.事业单位改制，50%  承受原

3.公司合并

4.公司分立 2

5.公司破产  债权人（包括职工） 免征

与非债权人承受权属，安置职工，超过30%员工签3年以上 ，减半

全部 超三年，免

6.资产划转。承受县以上规定的调整、划转权属的单位，免征

同一投资主体内部、母子公司，子公司之间，个人与其独资企业间

7.债权转股权 

8.划转土地出让或作价出资 

公司股份转让，单位、个人承受公司股权，权属不发生转移，不征收契税

考点四、计税依据与应纳税额的计算

一、

买卖 ：成交价  合同价款+装修

赠与 市场价格

抵债、实物交换：房屋现值

交换：差额计税

出让国有土地使用权：协议出让/竞价出让 成交价包括出让金、补偿、拆迁。如果偏低的，征收机关按下面方式确定：评估价格、土地基准低价

划拨方式出让：补缴的土地出让金和其他出让

已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房免征契税

1.成交价格明显低于市场价格且差额不合理，应按市场价格核定

2.已缴纳契税的购房者，权属变更前退房的，退税、变更后退房、不退税。

考点五：征收管理

纳税义务发生时间 ：权属转移合同当天，义务发生日10日内，在房屋所在地的主管税务机关

1.完税凭证办手续

2. 不能取得销售发票的，可持法院执行及纳税申报，税务机关应受理

3.新建商品房企业已办理注销税务登记或被税务机关列为非正常户，待核实后 税务局管shou'li