投资房地产赚取租金资本升值两者兼有

不属于投资性房地产  自用房地产

企业出  租给本企业职工居住的

投资性房地产包含：房和地

为赚取租金或资本增值

区别与作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产

1、已出租的土地使用权

2、持有准备增值后转让的土地使用权

3、已出租的建筑物

法律主体必然是一个会计主体

会计会计不一定是法律主体

低于销售价格回购属于租赁

高于销售价格回购属于融资交易

总部资产减值测试

无形资产的特征

1.由企业拥有或控制

2.不具有实务形态

3.具有可辨认性

4.

考官比李子重几斤，靠关比理质重及谨

投资性房地产

三、会计基础

1、定义。指会计确认、计量和报告的基础。会计基础主要有两种，即权责发生制和收付实现制。

权责发生制：应当以收入和费用的实际发生而非实际收支作为收入、费用确认的标准。

规定，凡是当期已经实现的收入、已经发生或应当负担的费用，不论款项是否收付，都应当作为当期的收入、费用，计入利润表。以凡是不属于当期的收入、费用，款项已经在当期收付，凡是不属于当期的收入、费用，即使是款项已经在当期收付，也不应当作为当期的收入、费用。 

权责发生制适用于企业单位和行政事业单位财务会计。

收付实现制：以实际收到或支付现金作为确认收入和费用的标准。适用于行政事业单位预算会计。

一、财务报告

1、财务报告目标：受托责任观及决策使用观。

受托责任观：反映受托责任的履行情况，要求会计信息更多地强调可靠性，会计计量主要采用历史成本。

决策有用观：提供经济决策有用的信息，会计信息更多地强调相关性，如果采用其他计量属性能够提供更加相关信息的会较多采用除历史成本之外的其他计量属性。

我国企业财务的目标：向财务报告使用者提供与企业财务状况、企业经营成果和现金流量等有关的会计信息，反映企业管理层受托责任履行情况，有助于财务报告使用者作出经济决策。

财务报告外部使用者：主要包括投资人、债权人、政府及其有关部门和社会公众等 

转租给人的不算投资性房地产

一、无形资产出租

(一)应当按照有关收入确认原则确认所取得的转让使用权收入

会计处理：

借：银行存款

贷：其他业务收入

应交税费—应交增值税(销项税额)

(二)将发生的与该转让使用权有关的相关费用计入其他业务成本

借：其他业务成本

贷：累计摊销

银行存款

二、无形资产出售

企业出售无形资产，应当将取得的价款与该无形资产账面价值及相关税费(不包括确认的增值税销项税额)的差额计入资产处置损益。

会计处理：

借：银行存款

无形资产减值准备

累计摊销

贷：无形资产

应交税费—应交增值税(销项税额)

资产处置损益（倒挤的，方向可借可贷）

三、无形资产报废

无形资产预期不能为企业带来未来经济利益的，应当将该无形资产的账面价值予以转销，其账面价值转作当期损益(营业外支出)。

会计处理：

借：营业外支出

累计摊销

无形资产减值准备

贷：无形资产
 

(一)估计无形资产的使用寿命
二 无形资产使用寿命的复核
企业至少应当于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命进行复核。如果有证据表明无形资产的使用寿命与以前估计不同的，应当改变其摊销期限，并按会计估计变更进行处理。对于使用寿命不确定的无形资产，如果有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，应当估计其使用寿命，视为会计估计变更按使用寿命有限的无形资产的有关规定处理。
三 使用寿命有限的无形资产摊销
无形资产的应摊销金额，是指其成本扣除预计残值后的金额。已计提减值准备的无形资产，还应扣除已计提的无形资产减值准备金额。无形资产的残值一般为零，但下列情况除外：

(1)有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时购买该无形资产；

(2)可以根据活跃市场得到预计残值信息，并且该市场在无形资产使用寿命结束时还可能存在。
 

研究与开发阶段支出的确认

(一)研究阶段的支出

研究阶段的支出应全部费用化，计入当期损益(管理费用)。

(二)开发阶段的支出

企业内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，才能资本化，确认为无形资产：

1．完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

2．具有完成该无形资产并使用或出售的意图：

3．很可能为企业带来未来经济利益；

4．有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；

5．归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
 

无形资产通常按照实际成本进行初始计量，即以取得无形资产并使之达到预定用途而发生的全部支出作为无形资产的成本。

(一)外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。

下列各项不包括在无形资产的初始成本中：

1．为引入新产品进行宣传发生的广告费、管理费用及其他间接费用；

2．无形资产已经达到预定用途以后发生的费用。
 

无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产的确认条件

1.与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业

2.该无形资产的成本能够可靠的计量
 

（1）按初始投资成本进行计量。追加或收回投资应调整长期股权投资的成本。追加投资时，按追加投资支付的成本的公允价值及发生的相关交易费用增加长期股权投资的账面价值。

（2）被投资单位宣告分派的现金股利或利润中，投资企业享有的部分，应确认为当期投资收益。会计处理是：借记应收股利，贷记投资收益。 

投资企业在确认应分得的现金股利或利润后，应考虑长期股权投资是否发生减值。

会计处理方法：借：资产减值损失

贷：长期股权投资减值准备
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