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盈余公积和未分配利润按照1比9计算

投资性房地产由成本模式转为公允价值模式计量影响留存收益 -

投资性房地产按照固定资产计提折旧的规则计算和计提折旧，当月增加的当月不计提折旧。

……

成本模式，公允模式只能选一种。集团合并报表以母公司政策统一。唯一原则，通常采用成本模式计量v特定条件可以采用公允

成本转公允差额计入留存收益

极少数情况下 企业采用公允 新取得的可以采用成本模式 若是成本 即使新取得的有可靠公允计量 也不允许公允 只能成本

土地使用权当月增加当月摊销

借：其他业务成本-出租写字楼折旧 30万

贷：累计折旧 30万

借：银行存款 30万

贷：其他业务收入 30万

折旧额：（9600-120）/40/12*11=217.25

当月增加，当月不计提，下月计提

留存收益（包含盈余公积和未分配利润）

在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某一项新的投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的，即使有证据表明，企业首次取得投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。

固定资产当月增加当月不提折旧下月提折旧，无形资产当月提摊销

成本模式转变为公允模式，作为会计政策变更作追溯处理，将变更日公允价值与原账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润，按1：9分配）

 投资性房地产的后续计量模式

    采用公允价值模式计量的投资性房地产

     原则：存在确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值模式进行后续计量

     特点：不折旧、不摊销、不减值

极少数情况下，无持续的公允价值信息的话，是可以改用成本模式的，前提条件是极少数o

成本模式转公允价值模式

借：投资性房地产-成本

      投资性房地产累计摊销

       投资性房地产减值准备

     贷：投资性房地产

           盈余公积

           利润分配-未分配利润

成本模式转公允价值模式需追溯调整，入盈余公积和才利润分配

投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式之间的差额计入留存收益

投资性房地产的后续计量

 同一企业只能采用一种模式对其所有的投资性房地产进行后续计量。

成本模式后续计量：

1.计提折旧或摊销

 借：其他业务成本

      贷：投资性房地产累计折旧（摊销）

2.取得租金收入：

   借：银行存款

        贷：其他业务收入

              应交税费-应交增值税（销项税额）

3.计提减值准备（不得转回）

  借：资产减值损失

       贷：投资性房地产减值准备

注意：投资性房地产中的房产折旧 摊销计算的起止时间参照固定资产和无形资产。

公允价值模式 后续计量：

    需同时满足投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对房地产的公允价值做出科学合理的估计。

特点：不折旧 不摊销 不减值

  账务处理：

1.资产负债表日公允价值高于账面余额

 借：投资性房地产--公允价值变动（公允价值与原账面余额的差额）

     贷：公允价值变动损益

公允价值下降时做相反会计分录。

2.取得租金收入

 借：银行存款

      贷：其他业务收入

            应交税费-应交增值税（销项税额）

一经采用不得随意变更

已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式；成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更。

成本模式变更为公允价值模式的，将计量模式变更时公允价值与原账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）会计处理：

借：投资性房地产-xx（成本）（变更日公允价值）

    投资性房地产累计折旧（摊销）

    投资性房地产减值准备

    贷：投资性房地产

          盈余公积（或借方）1

          利润分配--未分配利润（或借方）9